Gewerblicher Mietvertrag kann wegen Mietrückständen fristlos gekündigt werden

Ein Mietvertrag über Geschäftsräume sah vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigem Grund kündigen konnte, wenn der Mieter

für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Betrag rückständig war, der eine Monatsmiete überstieg, oder
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten rückständig war.

Der Mieter zahlte wegen behaupteter Mängel über einen Zeitraum von sechs Monaten eine geminderte Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter wegen Mietrückstands den Vertrag fristlos. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs war die Mietvertragsklausel wirksam, da sie der gesetzlichen Regelung entsprach, nach der für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund der Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine ausreicht. Einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete sah das Gericht als nicht unerheblich an. Unzweifelhaft war der Mieter betragsmäßig mit einer Monatsmiete in Verzug. Da die vorherige Gerichtsinstanz keine Feststellungen zu der Frage getroffen hatte, ob die vorgenommenen Mietminderungen berechtigt waren, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Tatsachengericht zurückverwiesen.

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